전입신고와 확정일자만 있다고 항상 선순위 임차인이 되는 것은 아닙니다
주택을 실제로 인도받고 주민등록을 마치면 대항력 요건을 갖추며, 효력 발생 시점은 원칙적으로 그 다음 날입니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 그러나 근저당권, 압류 등 다른 권리의 등기 시점과 배당요구 여부를 함께 봐야 실제 순위와 회수액을 알 수 있습니다.
세 날짜와 주택 인도일을 한 표에 놓으세요
| 날짜 | 확인 자료 |
|---|---|
| 주택 인도일 | 열쇠 인수, 이사·관리비와 실제 점유 |
| 전입신고일 | 주민등록초본과 전입세대 확인 자료 |
| 확정일자 | 계약서 표시와 확정일자 부여기관 기록 |
| 선순위 권리일 | 등기사항증명서의 접수일·순위번호 |
| 경매개시·배당기일 | 법원 통지와 사건조회 |
온라인 화면의 날짜가 계약서와 다르면 발급기관의 기록과 원본 계약서를 확인하세요. 전산표시가 잘못됐다고 임의로 수정한 서류를 내지 말고 확정일자부 등 확인 가능한 자료를 발급받습니다.
대항력과 우선변제권은 역할이 다릅니다
대항력은 새 소유자 등 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 두 권리가 항상 동시에 생기거나 같은 순위가 되는 것은 아닙니다. 소액임차인의 최우선변제도 보증금액과 지역, 기준시점 요건을 따로 확인해야 합니다.
경매 통지를 받으면 배당요구 기한부터 확인하세요
임차인 지위와 매수인에게 대항할 수 있는지에 따라 배당요구 필요성과 권리 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 배당요구 종기, 채권계산서와 계약서·주민등록 자료의 제출 여부를 담당 경매계에서 확인하세요. 이미 배당표가 나왔다면 이의 제기와 소 제기 기한이 짧을 수 있으므로 즉시 상담받는 편이 안전합니다.