시가보다 30% 낮으면 무조건 증여세가 없다는 뜻이 아닙니다
부모와 자녀는 세법상 특수관계인이므로 주택을 낮은 값에 사고팔 때 저가양수에 따른 증여이익을 계산해야 합니다. 현행 집행기준은 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 과세요건을 검토하고, 증여재산가액은 그 차이에서 ‘시가의 30%와 3억원 중 적은 금액’을 뺀 금액으로 산정합니다. 30%나 3억원을 자유롭게 깎아도 되는 면제 한도로 이해하면 안 됩니다.
매매계약 전에 세법상 시가부터 확인하세요
| 확인 항목 | 준비할 자료 |
|---|---|
| 주택 시가 | 평가기준일 전후 매매사례, 감정가와 공시자료 |
| 매매 대금 | 계약금·중도금·잔금의 날짜와 금액 |
| 자금 출처 | 자녀 소득·예금·대출과 기존 증여 내역 |
| 부담 채무 | 임대보증금·담보대출 승계 여부 |
| 다른 세금 | 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세 |
주택의 세법상 시가가 온라인 시세 하나와 항상 같지는 않습니다. 같은 단지 거래, 면적·층·권리 상태와 평가기간을 확인해야 합니다. 매매가격을 먼저 정하고 유리한 자료만 고르기보다 계약 전 세무전문가에게 평가 근거를 보여 주세요.
분할 지급은 실제 채무와 이행 능력을 보여야 합니다
잔금 일부를 몇 년 뒤 주기로 했다면 계약서에 지급일, 이자, 연체 시 조치와 담보를 적고 약속대로 계좌이체해야 합니다. 자녀의 소득으로 갚기 어려운 금액을 부모가 장기간 독촉하지 않거나 뒤에 면제하면 매매대금이 아니라 추가 증여인지 다툼이 생길 수 있습니다. 현금 지급만 주장하지 말고 금융기록을 남기세요.
등기 전에 세금과 자금조달 신고를 함께 계산하세요
증여세가 없다는 예상만으로 계약하지 말고 부모의 양도차익, 장기보유·1세대 1주택 요건, 자녀의 취득세율과 보유주택 수를 함께 봅니다. 자금조달계획서 대상인지와 대출 승계 가능성도 확인하세요. 거래일과 지급 방식이 정해지면 관할 세무서 또는 세무전문가에게 수치와 증빙을 제시해 최종 계산을 받는 편이 안전합니다.